Налоговый вычет при продаже квартиры

Получение налогового вычета при продаже квартиры

В соответствии с законодательством реализация недвижимости является сделкой, обеспечивающей получение прибыли.

Следовательно, она облагается налогом, ставка которого составляет 13%. Чтобы в будущем избежать возникновения проблем с налоговыми органами, необходимо изучить этот вопрос детально.

При продаже объекта недвижимости его владельцы получают доход, поэтому обязаны уплатить подоходный налог, равный тринадцати процентам.

Эта сумма получается большой, но налоговая база может быть снижена на основаниях, предусмотренных законом.

Для этого можно воспользоваться вычетом, причем возможность его оформления будет зависеть от срока распоряжения имуществом.

Начало владения квартирой происходит с момента оформления свидетельства собственности.

Однако законодатель предусматривает некоторые исключения:

  • если жилая площадь получена по наследству, то принимается во внимание момент вступления в него;
  • если жилая площадь является кооперативной, то становится собственностью после завершения выплаты пая;
  • владение квартирой, приобретенной по ипотечной программе, начинается с оформления акта передачи недвижимости.

Нормативная база

Оформление вычета при продаже объектов недвижимости регулируется рядом нормативно-правовых актов.

Одним из них является ФЗ № 212 от 2013 года, в соответствии с которым предусматриваются следующие положения:

  • если квартира была в собственности гражданина, уплачивающего налог, в течение трех лет или больше, то при реализации он не выплачивает подоходный налог с прибыли;
  • если жилая площадь была куплена меньше трех лет тому назад, то законодатель расценивает её продажу, как источник получения дохода, следовательно, гражданин может воспользоваться правом получения вычета.

Другим правовым актом является НК РФ.

Так, статья 220 устанавливает возможность оформления возврата в соответствии со следующими условиями:

  • на основании п.1 упомянутой статьи можно воспользоваться вычетом при продаже недвижимости;
  • п. 2 статьи предусматривает сумму вычета, определяемую путем полученной прибыли от её реализации, однако она не может составлять больше миллиона рублей;
  • п.2 также устанавливает, что вместо выплаты этой суммы, можно заключить соглашение о снижении прибыли от реализованной сделки на реальные затраты, совершенные при её приобретении.

Изменения

С 2014 года были принятs поправки, на основании которых оформить вычет можно пропорционально (при совместном приобретении).

Более того, привязка льготы осуществляется не к самому объекту недвижимости, а к её владельцу, т.е. получателю. Изменения в налоговом вычете при продаже квартиры в 2017 еще не происходили.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Удастся ли оформить налоговый вычет при продаже квартиры? Законодатель предусматривает эту возможность, однако устанавливается временное ограничение.

В собственности менее 3 лет

Если квартира пребывает во владении менее трех лет, то при её реализации заявитель должен уплатить подоходный налог, ставка по которому равна 13%.

Как известно, плательщик налога имеет право на оформление возврата НДФЛ.

Более 3 лет

Если объект недвижимости (квартира или участок) находится в собственности больше трех лет, то законодатель не будет принимать её реализацию за способ извлечения прибыли.

Полученной по наследству

Если наследство было получено по наследству, то при его продаже можно получить имущественный вычет.

Однако здесь имеется несколько нюансов:

  • во-первых, период владения также должен составлять не менее трех лет;
  • во-вторых, отсчет этого времени начинается с момента вступления в наследство.

Родственнику

Налог с продажи квартиры родственнику не взимается. Следовательно, её владелец не имеет права на оформление налогового вычета.

Для пенсионеров

Пенсионер имеет право на получение имущественного вычета, если продаст квартиру.

Важно учитывать, что в его собственности она должна находиться не менее трех лет.

Таким правом может воспользоваться как работающий, так и неработающий гражданин пенсионного возраста.

Долевая собственность

Если собственность приобретается по ДДУ, то её владелец в случае продажи может получить возврат НДФЛ.

Необходимо учитывать следующее:

  • во-первых, срок владения для получения льготы не должен превышать три года;
  • во-вторых, это время берет с момента оформления акта приема-передачи.

Следовательно, для этого не требуется оформлять свидетельство собственности.

Особенности расчета

Для квартиры максимальная сумма имущественного возврата может составлять один миллион рублей при её продаже.

Она будет вычитаться из средств, за которые реализуется недвижимость. Остаточная сумма облагается налогом.

Например, владелец принял решение о продаже жилой площади за 3 миллиона рублей. После вычета остается 2 миллиона рублей, и только с них будет взиматься подоходный налог.

При этом важно учитывать, что если у недвижимости два или большее собственников, то один миллион рублей будет поделен пропорционально на каждого из них.

Как получить?

Чтобы оформить возврат суммы, необходимо выполнить три действия:

  1. Заполнить в соответствии с правилами декларацию 3-НДФЛ.
  2. Составить заявление в произвольной форме.
  3. Собрать пакет документов.

При составлении заявления отдельное внимание необходимо уделить его «шапке».

В ней указывается руководитель налоговой инспекции или работодатель, в зависимости от того, кому оно будет сдаваться. В ней перечисляются личные сведения, в том числе номер ИНН.

Перечень документов

К числу необходимых документов для оформления льготы относится:

  • гражданский паспорт владельца недвижимости и его копия, заверенная в нотариальной конторе;
  • договор купли-продажи (копия и подлинник);
  • акт передачи недвижимости;
  • документ, на основании которого была перечислена финансовая сумма;
  • справка с места работы о размерах зарплаты и удержании НДФЛ.

Заполнение декларации

Заполнять декларацию необходимо разборчиво, печатными буквами, для каждой из которых отведена отдельная клетка.

В ней указываются:

  • сведения о налогоплательщике, паспорте;
  • информация о размере налога;
  • расчет налогооблагаемой базы и т.д.

Сколько раз можно?

Получить имущественный вычет можно несколько раз.

Главным условием является, чтобы в совокупности он не превышал максимальную сумму возврата.

На видео о вычете при продаже недвижимости

Источник: http://77metrov.ru/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Получить налоговый вычет при продаже квартиры могут граждане, обязанные уплатить налог с полученного дохода в форме НДФЛ.

Оформление налогового вычета позволяет существенно уменьшить налогооблагаемую базу, а в ряде случаев полностью освободиться от уплаты налога.

В этом обзоре рассмотрим, на какую сумму вычета могут претендовать продавцы недвижимости, и какие особенности предусматривает закон для подтверждения права на вычет.

Что это такое

Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:

  1. для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
  2. три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
  3. пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.

Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.

При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.

Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.

Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:

Д = КС х 0.7, где:

  • Д – налогооблагаемый доход продавца;
  • КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
  • 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.

Воспользоваться вычетом при продаже квартиры можно в следующем году после даты совершения сделки. Для этого нужно задекларировать полученный доход в бланке 3-НДФЛ и самостоятельно рассчитать сумму налога с учетом вычета.

Правила предоставления вычета

​Если продавец владел недвижимостью дольше указанных выше сроков, ему не нужно уплачивать налог и представлять декларацию. Для проверки соблюдения указанных сроков используется дата регистрации сделок приобретения и продажи – такие сведения содержатся в правоустанавливающих документах и госреестре ЕГРН.

Если продавцу необходимо декларировать доход и уплачивать налог, нужно учитывать следующие особенности предоставления имущественного вычета:

  1. вычет предоставляется в заявительном порядке, для этого нужно указать на такое право в декларационном бланке 3-НДФЛ;
  2. для получения вычета нужно обратиться в инспекцию ФНС по месту жительства;
  3. суть вычета заключается в уменьшении налогооблагаемого дохода на сумму, определенную нормами НК РФ.

В 2018 году для продавцов недвижимости предусмотрено максимальное ограничение по сумме имущественного вычета – не более 1 000 000 рублей.

Помимо случаев продажи квартир, аналогичный предел вычета применяется при сделках с комнатами, домами, земельными участками и т.д. Для ряда иных объектов (гаражи, нежилые помещения, автотранспорт и т.д.

) максимально возможная сумма вычета составит 250 000 рублей.

Порядок применения вычета в указанной сумме выглядит следующим образом. От суммы полученного дохода вычитается миллион рублей, а с полученного остатка рассчитывается налог по ставке 13%. Если стоимость проданной квартиры не превышает миллион рублей — подавать декларацию и уплачивать налог не нужно.

Приведем пример расчета суммы налога с учетом имущественного вычета. Если доход от продажи составил 1 700 000 рублей, после использования вычета в максимально возможном размере, налог будет рассчитан следующим образом:

(1 700 000 – 1 000 000) х 13% = 91 000 рублей.

Для расчета сумы налога продавец указывает все сведения в декларационном бланке 3-НДФЛ и представляет его в инспекцию ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Нарушение сроков представления декларации повлечет взыскание штрафных санкций.

Нужно учитывать, что указанная сумма вычета распространяется на все виды сделок по продаже недвижимости, совершенных в течение одного года.

Например, при продаже двух квартир можно использовать только один вычет в размере 1 000 000 рублей.

Если он в полном объеме использован при декларировании дохода по первой сделке, расчет суммы налога по второй проданной квартире будет осуществляться по общим правилам.

Если жилое помещение находилось в долевой собственности граждан, каждый из дольщиков может воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере, если продал свою долю по самостоятельному договору. Предоставление вычета будет осуществляться отдельно для каждого продавца доли, т.е. будет подано две или более декларации 3-НДФЛ.

Вместо оформления имущественного вычета граждане могут уменьшить сумму средств, полученных от продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта. Целесообразность выбора определяет сам продавец, необходимо заранее рассчитать наиболее оптимальный вариант.

Например, если квартира была приобретена за 2 млн. руб., а продана за 4 млн. руб., после оформления имущественного вычета придется заплатить налог в сумме 390 000 рублей:

(4 000 000 – 1 000 000) х 13% = 390 тыс. рублей.

Если продавец решил уменьшить сумму полученного дохода на затраты по приобретению квартиры, сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(4 000 000 – 2 000 000) х 13% = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что в этом случае применение налогового вычета нецелесообразно, так как при подтверждении затрат на приобретение квартиры можно сэкономить на налоге более 100 тыс. рублей.

Как получить вычет

Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

  1. по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
  2. необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
  3. собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
  4. если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
  5. все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
  6. не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.

Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.

Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:

  • декларационный бланк 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи, передаточный акт;
  • документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
  • общегражданский паспорт налогоплательщика.

В отличие от имущественного вычета при покупке квартиры, декларирование дохода от продажи недвижимости не связано с возвратом НДФЛ из бюджета. По этой причине не нужно прикладывать реквизиты счета для возврата средств из бюджета. Подать документы можно при личном обращении в ИФНС, через представителя или по почте с описью вложения.

Также можно заполнить декларационную форму на сайте ФНС, для этого предусмотрены специальные онлайн-ресурсы.

После получения документов, должностные лица ФНС вправе провести камеральную проверку. Проблемы могут возникнуть только при явном несоответствии цены квартиры ее кадастровой стоимости. В этом случае у продавца могут быть запрошены дополнительные документы, обосновывающие расчет цены за недвижимость.

Если у сотрудников ИФНС не возникает вопросов относительно представленных документов и рассчитанной суммы вычета, в адрес налогоплательщика направляется соответствующее уведомление. После этого остается внести в бюджет сумму налога, рассчитанную в декларационном бланке 3-НДФЛ с учетом предоставленного вычета.

Источник: https://lgotarf.ru/nalogi/article/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry

Налоговый вычет при продаже квартиры

При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.

Важно! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.

Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:

  • если право собственности на квартиру возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
  • если право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации;
  • если право собственности получено в результате передачи квартиры по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).

Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре.  Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).

  1. Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
  2. Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
  3. Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет после продажи квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет

Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.

При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.

Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.

2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.

Налоговый вычет на сумму произведённых расходов

Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.

Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.

Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.

Важно! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.

Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).

Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.

Важно! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.

Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.

Оформление вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи  подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.

Важно! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем

Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.

Важно! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).

Право на имущественный вычет неоднократно

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно.

 Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей.

 Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.

Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты. Особенности получения вычетов при продаже квартиры раскрыты в данной статье.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry/

Налоги и налоговые вычеты в недвижимости

Последнее обновление: 10.02.2018

«Заплати налоги, и спи спокойно», – убеждают нас непреклонные представители фискальных органов. Спорить с ними – себе дороже. Но знание правил исчисления налогов и налоговых вычетов при покупке или продаже квартиры поможет нам сохранить значительные средства.

Ниже речь пойдет только о налогах и налоговых льготах, возникающих при совершении сделок с квартирами. Налог на владение имуществом физлиц (в т.ч. недвижимым), ежегодно взимаемый с каждого собственника, мы оставим за кадром, так как к сделкам он отношения не имеет (подробнее о нем см. по ссылке).

Как известно, при получении дохода, нужно платить налог государству. Получение денег за проданную квартиру – это доход гражданина. И в отношении него, в общем случае, действует ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) = 13% (ст.224 НК РФ).

Но к радости этих самых физлиц (как Продавцов, так и Покупателей), и для стимулирования рынка недвижимости, государство предусмотрело ряд льгот в виде налоговых вычетов, существенно уменьшающих налогооблагаемую базу при купле-продаже квартир, а то и вовсе сводящих ее к нулю.

Налоговый вычет – это та сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы, перед тем как с оставшейся суммы взимается налог (13%). По сути, вычет – это налоговая льгота, стимулирующая граждан активней решать свои жилищные вопросы.

Налоговые вычеты бывают «стандартные» (ст. 218 НК РФ), «социальные» (ст. 219 НК РФ), «имущественные» (ст. 220 НК РФ), и «профессиональные» (ст. 221 НК РФ).  Непосредственно к сделкам купли-продажи квартир относятся «имущественные вычеты».

При продаже квартиры, у Продавца возникают как налоги (на полученный доход от продажи своей квартиры), так и налоговые вычеты (уменьшение суммы, подлежащей налогообложению).

При покупке квартиры, у Покупателя возникают только налоговые вычеты (т.е. льготы при уплате 13% НДФЛ с его зарплаты, например).

Рассмотрим случаи продажи и покупки квартиры по очереди.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Налог и налоговые вычеты при продаже квартиры

От какой суммы рассчитывается налог НДФЛ-13% для Продавца при продаже квартиры, находившейся в его собственности?

Налогооблагаемая база Продавца до 2016 года отсчитывалась от той суммы, которая указана в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП). Теперь для уплаты налога с продажи квартиры стали учитывать ее кадастровую стоимость, которая сегодня максимально близка к рыночной.

С января 2016 года, налогооблагаемой базой при продаже квартиры является та сумма, которая оказалась больше – либо цена, указанная в ДКП, либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5, ст.217.1 НК РФ). Но (важный момент!) это правило применяется к продаже только тех квартир

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/nalogi-i-nalogovye-vychety-v-nedvizhimosti/

Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Во время продажи квартиры может иметь место налоговый вычет, за счет чего значительно уменьшается сумма подоходного налога.

При оформлении такого типа налогового вычета гражданам важно знать определенные нюансы, способные помочь в законном порядке сделать сумму установленных налогов меньше и не получить отказ во время обращения в налоговую инспекцию.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Согласно новой редакции Налогового Кодекса РФ были внесены определенные корректировки и поправки касаемо вопросов налогообложения, связанных с предоставлением гражданам имущественных налоговых вычетов. Новые правила регламентируют налогообложение дохода от продажи объектов жилого имущества при соблюдении следующих нюансов:

  • Если лицо являлось собственником жилого помещения в период от трех лет и более, с полученного при продаже дохода он может не оплачивать НДФЛ;
  • Если жилье находилось в собственности менее трехлетнего периода, указанному лицу предоставляется возможность сокращения дохода на сумму, приравненную к имущественному налоговому вычету.

Все операции, подразумевающие уплату налогов с различных доходов граждан, четко регламентируются Налоговым Кодексом РФ, закрепляя права налогоплательщиков на соответственные налоговые вычеты. К примеру, в процессе продажи квартиры продавец недвижимого имущества может воспользоваться правом на полагающуюся компенсацию от государства в виде имущественного налогового вычета.

В соответствии с НК РФ, размеры налоговой компенсации определяются в виде доходной статьи от продажи жилой площади, но не могут составлять сумму более одного миллиона рублей. Право на один миллион рублей налогового вычета можно заменить оформлением реального уменьшения налога с доходов.

Как определить большую выгоду при получении имущественного вычета?

Для определения большей экономической выгоды, необходимо произвести расчет размеров имущественного налогового вычета. Можно рассмотреть варианты подобных расчетов на реальных примерах.

Пример № 1. Получение имущественного налогового вычета

Жилплощадь, приобретенную в 2015 году за 1,9 млн. рублей, конкретное лицо продает на следующий год за 2,5 млн.

Если налогоплательщик будет применять право на вычет, действует следующая формула расчета: из дохода в 2,5 млн. отнимается вычет в 1 млн., в результате чего выходим на налоговую базу, равную 1,5 млн. рублей. Далее стандартный расчет 1,5 млн. умножается на 13%, а готовый результат в 195 тысяч рублей и будет суммой НДФЛ для уплаты по декларации.

В этом случае налогоплательщик обязан предоставить договор покупки квартиры, а также полный пакет финансовой документации об уплате за квартиру – в бумагах должна быть указана сумма в 1,9 млн. рублей.

Пример № 2. Получение налогового вычета

Гражданином в 2013 году покупалась квартира за 500 тысяч рублей, которая в 2015 успешно продается за 1,2 млн. рублей. Без учета прав на компенсацию в виде имущественного вычета, данный гражданин обязан будет уплатить НДФЛ в размере 91 тысячи рублей, исходя из формулы 1,2 млн. – 500 тыс. и полученное число, умноженное на 13%.

Однако при использовании своего права на вычет, формула расчета будет следующей: 1,2 млн. – 1 млн. умноженное на 13%. В итоге получится, что налог составит 26 тысяч рублей. То есть явно более выгодным получается вариант, в котором учитывается применение имущественного налогового вычета.

Пример № 3. Получение имущественного вычета при покупке квартиры

Гражданином была приобретена квартира за 650 тысяч рублей, которую на следующий год он продает за 780 тысяч. Налог не будет удерживаться с налогоплательщика, если им будет использовано право на вычет в сумме менее 1 миллиона рублей – то есть 780 тысяч.

Если квартира продавалась за границей, а налогоплательщик был собственником менее 3-х лет, то при получении доходов от лица с иностранным гражданством, у налогоплательщика также есть определенные права. Имущественный вычет в данном случае будет приравниваться к доходу от продажи недвижимого объекта, но опять же в сумме не более 1 миллиона.

Размеры имущественного вычета при долевой продаже

В процессе продажи недвижимости при долевом строительстве, также возможно получение налоговой компенсации. Вариантов может быть несколько:

  1. Данная квартира признается налоговой инспекцией разновидностью прочего имущества, а Налоговый Кодекс РФ регламентирует размер имущественной выплаты в 250 000 рублей.
  2. Если налогоплательщиком подается декларация по поводу продажи квартиры, которая отнесена к долевым объектам строительства, он может написать заявление о том, что претендует на вычет в 1 млн. При этом данное право ему необходимо будет оспаривать в судебном порядке.

Довольно существенный минус этого вариант заключается в том, что в случае проигрыша судебного процесса, налог нужно будет оплачивать в полном размере, как и начисленную пеню за прошедшее время.

Имущественный вычет для недостроенных объектов

Существует конкретный порядок действий и расчеты имущественного вычета при продаже квартир в недостроенных объектах. Такие варианты также можно рассмотреть на конкретных примерах.

Пример № 1

Гражданином в начале года была приобретена квартира в недострое за 620 тысяч, а в конце года он продает долевку за 890 тысяч. В этом случае возможны несколько вариантов расчета положенного имущественного вычета.

Указанное лицо может иметь право на вычет в 250 тысяч рублей. Если же налогоплательщик документально подтверждает расходы по факту в 620 тысяч, а также не заявляет возможности права на вычет в 250 тысяч, то расчеты производятся таким образом: 890 тыс. – 620 тыс. с умножением полученного результата на 13%. Тогда сумма положенного к оплате налога будет чуть более 35 тысяч рублей.

В том случае, если лицом по разным причинам будет принято решение о предоставлении вычета по данному объекту недвижимости как по квартире, а не по иному виду имущества, произведенная сделка сможет не облагаться налогом.

Пример № 2

Налогоплательщиком было принято решение продать квартиру в недострое за 1,5 миллиона рублей, причем расходная часть составляет 1 млн. В данной ситуации целесообразней будет подать декларацию с вычислением суммы расходов из суммы доходов вместо предъявления прав на имущественный вычет. Такой вариант будет аналогичен применению расчета имущественного вычета в 1 млн. рублей.

Расчет налогового вычета при продаже квартиры предпринимателем

Та же 220-я статья п.2, подпунктом 4 подразумевает отсутствие имущественного вычета в случае продажи квартиры, которую ранее использовали в целях любого вида предпринимательской деятельности.

В то же время, если лицо является частным предпринимателем, а продать хочет жилую площадь, не имеющую отношения к деятельности, эти виды доходов подразумевают законное применение прав налогоплательщика на расчеты имущественного вычета.

К примеру, если гражданин занимался сделками с недвижимостью, покупая и продавая квартиры, формулировка закона будет производиться следующим образом.

Квартиру, которая была куплена с целью заработка при последующей продаже, предприниматель может продать данную жилплощадь без предоставления прав на вычет.

А при продаже квартиры, в которой проживал непосредственно налогоплательщик вместе с семьей, ему положен обязательный имущественный вычет.

Продажа квартиры несколько раз: возможности получения имущественного вычета

Законодательство не ограничивает количество сделок продажи одной и той же жилплощади или нескольких квартир и соответственные права на имущественные вычеты. То есть вычет можно получить несколько раз, однако ограничение определено стандартной суммой – 1 млн. рублей.

Поэтому в зависимости от суммы сделки, стоит решать, нужно ли применить имущественный налоговый вычет или лучше использовать возможность уменьшения доходов по показателям реальных расходов.

Учитывая конкретные юридические нюансы, которые могут быть связаны с продажей нескольких объектов, целесообразней воспользоваться услугами профессионалов для более верного и правильного расчета НДФЛ и минимизации суммы оплаты налогов.

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/kak-poluchit-nalogoviy-vichet-pri-prodaje/

Бесплатные консультации юриста онлайн

Налоговый вычет при продаже квартиры, приобретенной по сертификату…

Вопрос юристу:

Доброе время суток.

Моя бабушка приобрела квартиру .в июне 2012 г. по сертификату вдовы участника ВОВ (1 млн. руб) и плюс наличные деньги (1400000 р.), стоимость квартиры 2400000 р. На данный момент недвижимость оформлена в собственность бабушки. Сейчас квартиру хотим продать за 2600000 р., возник такой вопрос, какую сумму налога мы должны выплатить государству при продаже данного объекта недвижимости?

Ответ юриста на вопрос : налоговый вычет при продаже квартиры
но мне не понятно, является ли сертификат расходом с моей стороны на приобретение жилья, если деньги перечислены государством.

Естественно не является.

Поэтому я и написал 1 400 000 руб.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : налоговый вычет при продаже квартиры
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов,

Источник: http://www.konsultland.ru/nalogi/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry.html

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает учредитель агентства недвижимости ТЕПLO Юлия Саблина:

По закону Вы можете заявить на получение имущественного налогового вычета в налоговые органы РФ только в том случае, если Вы владеете квартирой. При обращении в налоговую инспекцию Вы должны будете предоставить документы, которые подтверждают Ваше право на владение студией. В случае ДДУ ждать собственности нет необходимости. Налоговую устроит акт приема-передачи.

В том случае, если Вы успели принять квартиру по акту приема-передачи в 2016 году, Вы сможете обратиться в налоговую с заявлением о налоговом вычете до 30 апреля 2017 года. Вам не нужно будет дожидаться вступления в права собственности и окончания нового налогового периода. Продать квартиру Вы сможете после того, как вычет уже будет заявлен. И сумму вычета Вы получите полностью.

<\p>

Если в 2016 году Вы не успели подписать с застройщиком акт приема-передачи, то после его подписания в 2017 году и до окончания нового налогового периода Вы можете обратиться к своему работодателю с заявлением о том, чтобы он не удерживал 13% НДФЛ из Вашей зарплаты, предъявив ему ДДУ и акт приема-передачи. В этом случае налоговый вычет Вы тоже получите.

После всех этих бюрократических действий можно смело продавать квартиру.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если коротко, то да. В смысле, право на налоговый вычет в этой ситуации остается, и переносить продажу на другой год необязательно. Но надо кое-что уточнить.

Есть два вида налоговых вычетов при покупке и продаже жилья. При покупке гражданин получает налоговый вычет из налогооблагаемой базы своих текущих доходов (с зарплаты, например).

А при продаже гражданин получает вычет из налогооблагаемой базы, возникшей в результате этой самой продажи, то есть с полученных за квартиру денег, с которых он обязан уплатить налог 13% (НДФЛ).

Вообще уплата налога с полученного дохода (НДФЛ) и получение налоговых вычетов формально между собой никак не связаны. Более того, первое — это обязанность гражданина, а второе — это всего лишь его право.

При покупке жилья возникает право на получение налогового вычета со своих текущих доходов, независимо от того, что будет дальше с этим жильем. Его можно тут же продать, подарить, поменять и т. п. Главное для получения вычета здесь — это подтвержденный факт денежных затрат на покупку квартиры-студии.

После продажи этой квартиры-студии (в том же году или в любом другом) возникает обязанность по уплате налога на полученный в результате продажи доход. И здесь уже применяется другой тип вычетов — вычет с суммы продажи.

В данном случае за покупку квартиры-студии можно будет оформить налоговый вычет на всю сумму покупки: 1,8 млн рублей (так как это укладывается в максимальный размер вычета, равный 2 млн рублей). Сумма к возврату в этом случае будет равна: 1,8 млн Х 13% = 234 тысячи рублей.

А при продаже этой квартиры-студии продавец обязан будет уплатить налог 13% с полученных за квартиру денег. И здесь продавец может уменьшить свой налог, применив один из двух предлагаемых законом вычетов.

Либо вычесть из налогооблагаемой базы фиксированную сумму в 1 млн рублей. Либо вычесть из налогооблагаемой базы сумму затрат на покупку этой самой квартиры (если есть документы, подтверждающие эти затраты).

Для оформления налогового вычета нужно заполнить стандартную декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика. Чтобы два раза не оформлять вычеты (отдельно за покупку, отдельно за продажу), в той же налоговой можно узнать, как совместить эти две операции, фактически оформив взаимозачет требований.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Отвечает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова:

Вы можете единожды воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета с покупки недвижимости в размере, не превышающем 2 млн рублей. Иными словами, при цене Вашей студии в 1,8 млн рублей Ваш вычет равен всей стоимости квартиры.

Остаток налогового вычета (еще 200 тысяч рублей) до его полного использования может быть учтен в дальнейшем при приобретении другого жилого объекта на территории РФ.

 В случае последующей реализации (продажи) недвижимого имущества, находившегося в Вашей собственности менее пяти лет, Вы имеете право на получение другого имущественного налогового вычета — в виде уменьшения налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии.

В любом случае Вы должны обратиться в ИФНС (Федеральную налоговую службу): подать налоговую декларацию в установленный законом срок, заявить  о  получении имущественного налогового вычета (при покупке объекта) и об уменьшении налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии (приложив доказательства уплаты за студию 1,8 млн рублей).

Отвечает независимый налоговый консультант Татьяна Макурова:

Право на вычет возникает с момента получения акта приема-передачи (при покупке на первичном рынке) либо с момента получения права собственности. В Вашем случае, как я поняла, оба события приходятся на 2017 год.

Это право не зависит от дальнейшего распоряжения квартирой: Вы можете ее продать, подарить и при этом пользоваться вычетом.

Причем в Вашем случае остается неиспользованный остаток в 200 тысяч рублей, который Вы сможете заявить впоследствии при последующих покупках недвижимости.

Важный момент: поскольку Вы собираетесь квартиру продать в 2017 году, у Вас возникнет и обязанность уплатить налог, поскольку не будет достигнут минимальный безналоговый срок владения квартирой.

Налог рассчитывается как 13% от разницы между суммой, полученной Вами за продажу квартиры, и суммой, уплаченной Вами за покупку этой самой квартиры. Если Вы продадите, допустим, за 2,5 млн рублей, то налог будет (2,5 млн – 1,8 млн) х 13% = 91 тысяча рублей.

Рекомендую в декларации за 2017 год одновременно с заявлением права на налоговый вычет провести взаимозачет по налогам, тогда налог к уплате зачтется в счет имущественного вычета на покупку квартиры.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Отвечает создатель программы «Домашняя бухгалтерия» Павел Козловский:

Ситуация неоднозначная, но право на налоговый вычет за покупку и продажу жилья у Вас сохранится в любом случае. И, скорее всего, общая сумма возврата Вас порадует.

Но для получения возврата необходимо наличие уплаченных налогов за год (в Вашем случае это будет 2017-й). Тем не менее нужную декларацию можно будет подать только в 2018 году. В этом же году нужно будет уплатить налог на разницу в цене продажи квартиры и цены покупки.

Тогда, по сути, на разницу Вам нужно будет заплатить 13% налога. Предположим, Вы продадите квартиру за 2 млн, а к вычету предъявите цену по ДДУ 1,8 млн.

Тогда в 2018 году Вам нужно будет заплатить налог с 200 тысяч в размере 26 тысяч рублей (правда, за покупку можно было бы предъявлять к вычету 1 млн рублей в год, но, если Ваши доходы меньше 1,2 млн, логики в этом не будет).

При этом у Вас сохранится и право на возврат налога за покупку. Ведь при приобретении квартиры дается вычет в размере 1 млн рублей в год ежегодно (а возврат налога составит до 130 тысяч рублей).

Предположим, Ваш доход в 2017 году, за который Вы уплатите налог 13%, составит 500 тысяч рублей. Тогда при подаче декларации о доходах с указанием вычетов Вы получите от государства 39 тысяч рублей (65 тысяч минус 26 тысяч).

К тому же на следующий, 2019 год перенесется и вычет еще на 1 млн рублей, то есть можно будет получить еще до 130 тысяч из дохода с налогом по ставке 13%!

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/meshaet_li_prodazha_kvartiry_poluchit_nalogovyy_vychet_/5997

Ссылка на основную публикацию