Продажа квартиры по ипотеке

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Продажа квартиры по ипотеке

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.

Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

  • Как проверить авто на залог по VIN коду
  • Пример заполнения предварительного договора купли продажи в Сбербанке
  • Источник: http://kredit-blog.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-sberbanka.html

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

    1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

    Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

    Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца, плюсы и минусы

    Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

    Какие документы необходимо собрать?

    Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

    Технический паспорт квартиры.

    Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

    Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

    Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

    Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

    Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

    Риски продавца

    Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

    Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика.

    Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.

    Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

    Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена.

    Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей.

    Рассмотрим подробнее ситуацию со Сбербанком, в который обращаются многие заёмщики для взятия ипотечного кредита. Продавцу необходимо обратить внимание на несколько моментов:

    Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

    Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей. Узнайте побольше о том человеке, который собирается приобрести вашу квартиру в ипотеку!

    Этапы продажи

    Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

    Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

    Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

    Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

    Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

    Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

    Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

    После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

    Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

    Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

    1. Способ оплаты

    Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

    Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

    При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

    При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

    2. Перепланировка

    Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

    Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

    Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

    Плюсы:

    1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
    2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

    Минусы:

    1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
    2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

    Подведём итоги: стоит ли продавать квартиру по ипотеке?

    Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!

    Источник: http://proipoteku24.ru/stati/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavtsa/

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

    Вследствие высокой стоимости на недвижимость не все граждане могут приобрести квартиру, поэтому часто покупают жилье с привлечением ипотечного кредитования. Невысокий уровень прозрачности процесса и отложенная оплата за недвижимость приводят к тому, что многие полагают, что риски продавца при продаже квартиры по ипотеке в разы выше стандартной продажи с наличным расчетом по факту.

    Процедура ипотечного кредитования

    Для того чтобы понимать, какие риски и подводные камни существуют в случае покупки недвижимости по ипотеке, необходимо знать алгоритм действий банка от дня подачи заявки на кредит и до момента перечисления средств на банковский счет продавца.

    Рассмотрим отдельные этапы сделки:

    • проверка состояния и наличия обременений, оценка состояния и рыночной цены данной недвижимости;
    • предварительные процедуры перед заключением сделки;
    • оформление обременения на право собственности на квартиру;
    • перевод полной суммы, указанной в соглашении ипотечного кредитования.

    Процессы проверки и оценки

    Данная стадия является одной из основных, поскольку именно по итогам проверки банк принимает решение касательно ликвидности жилья, его реальной цены и возможности поведения сделки по нему.

    Аудит технического состояния квартиры включает осмотр и оценку:

    • строительные конструкции и перекрытия, перегородки;
    • коммуникационные сети, приборы отопления и водообеспечения;
    • дверные и оконные проемы;
    • электропроводка, розетки и выключатели.

    Осмотр квартиры проходит в два этапа: сначала она осматривается возможными покупателями, а затем представителем кредитора.

    Разберемся детально в пошаговых действиях для оформления сделки. Такая продажа по ипотеке строго регламентирована законодательно, поэтому каждый гражданин сможет разобраться в схеме. При такой сделке потенциальные риски продавца и покупателя минимальны.

    Алгоритм продажи жилья по ипотеке:

    1. Продавец и покупатель приходят к договоренности о нюансах сделки в ипотеку.
    2. Заключается предварительное соглашение, покупатель вносит задаток, а продавец пишет расписку о полученной сумме денежных средств.
    3. Оценка квартиры независимым экспертом.
    4. Покупатель предоставляет продавцу требуемые банком документы, это требуется для минимизации рисков мошенничества со стороны продавца.
    5. После того, как банк одобрил сделку, между сторонами заключается основной договор на предварительно оговоренных условиях.
    6. Сделка регистрируется в Росреестре.
    7. Покупатель получает выписку из Росреестра о собственническом праве на квартиру.
    8. Обе стороны являются в банк, который переводит на счет продавца сумму, оговоренную в договоре. При этом с покупателем оформляется соглашение об ипотечном кредитовании.

    Риски при оценке стоимости

    Если жилье в хорошем состоянии и годится для вселения и проживания, тогда банк проводит независимую экспертную оценку стоимости квадратных метров. Эксперта по оценке выбирает исключительно банковское учреждение.

    Наличие следующих параметров значительно снижает рыночную цену квартиры:

    • неудобное местонахождение – удаленность от метро или остановок транспорта, супермаркетов;
    • возраст здания – если здание было построено давно, тогда состояние коммуникаций и перекрытий считается не очень качественным.

    После такой оценки выдается заключения о максимально возможной цене данного жилья, акт передается продавцу, покупателю и направляется в банк. Таким образом можно избежать искусственного завышения цены продавцом.

    Риски при перечислении денежных средств

    При продаже жилья по ипотеке также возможны риски продавца на этапе перечисления финансов. После завершения всех этапов банк принимает решение о заключении сделки.

    Между банком и покупателем заключается ипотечный договор, на основании которого квартира сразу передается ему, а деньги зачисляются на счет продавца.

    Но перед этим необходима государственная регистрация собственнических прав нового хозяина.

    Срок между переходом прав собственности до фактического получения денег многим гражданам кажется чрезвычайно рискованным.

    Однако отметим, что в 2017 году действует норма закона касательно ипотеки, в соответствии с которой на перевод денег после переоформления собственнических прав отводится не более 10 календарных дней. Если деньги не перечислены, сделка признается недействительной, а жилье переходит обратно к прежнему владельцу.

    Получение денежных средств без рисков

    При перечислении банковским переводом в случае утери денег их движение можно отследить и найти момент, где они ушли не по адресу.

    При наличном расчете существует больше рисков для продавца:

    • переданные финансы могут быть фальшивыми, проверить подлинность купюр можно только в банковском учреждении;
    • при оплате наличными банк не сможет оказать помощь владельцу жилья, поскольку при передаче наличных представители банковского учреждения не присутствуют.

    Риски продавца при сделке продажи квартиры по ипотеке

    Одним из самых значительных рисков продавца является неполучение средств после завершения сделки, однако при продаже жилье по ипотеке такие риски сведены к минимуму:

    • сделка находится под тщательным контролем банка, в основном сам банк переводит средства продавцу и контролирует этот процесс;
    • при внесении денег в ячейку или переводе на специальный счет они уже являются собственностью продавца, необходимо лишь подтверждение собственнического права;
    • при непоступлении финансов на счет продавца сделка может быть оспорена в суде и признана незаконной, после чего квартира возвращается продавцу.

    Иного рода риски продавца присутствуют, если банк не принял положительного решения по ипотечному кредиту. Есть множество причин отказа, однако служба безопасности их не разглашает. Тогда риски продавца заключаются лишь в необходимости возврата суммы задатка, поскольку сделка не состоялась не по вине покупателя, а по вине банка.

    Незаконным является требование со стороны покупателя вернуть задаток в двойном размере, поскольку продавец не отказывается от своего обязательства к возврату. Поэтому для предотвращения рисков продавцу не рекомендуется заранее тратить полученные средства в качестве задатка.

    На видео о возможных рисках

    Итак, процесс реализации квартиры по ипотеке предусмотрен с целью минимизации рисков обеих сторон соглашения. Если денежные средства перечисляются банком, тогда риски неоплаты или оплаты фальшивыми купюрами сведены к нулю. Более реальные риски появляются, если банк еще не принял положительного решения о выдаче ипотечного кредита, а продавец уже успел потратить полученный задаток.

    Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke.html

    Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

    Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

    15 дек. 2015, 16:44

    Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором.

    До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

    Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

    1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
    2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
    3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
    4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
    5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
    6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

    При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

    Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

    • денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
    • возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
    • сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

    Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой.

     Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.

    В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной. 

    Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

    • внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
    • перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
    • уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
    • следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
    • проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

    При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

    • оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
    • копия паспорта продавца;
    • копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
    • копия кадастрового паспорта;
    • справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
    • технический паспорт;
    • для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
    • заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
    • заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
    • доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
    • разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

    Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

    1. Для продавца наиболее безопасной будет сделка с покупателем, берущим ипотеку в кредитной организации с хорошей репутацией. В этом случае банк контролирует легитимность сделки и гарантирует исполнение всех указанных в договоре условий оплаты.
    2. В нотариальном договоре купли-продажи устанавливается реальная рыночная стоимость жилья, благодаря чему сделки с участием банка проводятся по полной цене. Таким образом продавец получает легальный доход и имеет право использовать его в собственных целях.
    3. Перед продажей квартиры следует привести в порядок все необходимые документы и ликвидировать задолженность перед коммунальными службами. В случае проведения перепланировки квартиры в БТИ необходимо зарегистрировать произведенные изменения конструкции. Это ускорит процесс сбора необходимых документов для продажи недвижимости.

    Подробная информация о банке: Сбербанк России.

    Читайте также

    Источник: https://cbkg.ru/articles/ipoteka_dlja_prodavca_procedura_riski_pljusy_i_minusy.html

    Продажа квартиры по ипотеке. Основные вопросы, которые возникают у продавцов

    Сейчас в связи с нехваткой наличных денег на рынке недвижимости, многие люди привлекают заёмные ипотечные средства на покупку недвижимости. Получение ипотечного кредита в банке – это отдельная не всегда простая задача. В связи с кризисом в экономике многие люди получают большую часть зарплаты в конверте. И это не новость.

    Для них получение ипотечного кредита будет не самым простым делом. Об этом можно много написать. Но я хотела бы для начала рассказать о продаже квартиры, когда покупатель берет кредит в банке на покупку квартиры. Какие нюансы могут возникнуть у продавца квартиры.

    Вот часть вопросов, волнующих продавца: 1) Сколько времени займет оформление сделки с участием ипотечного кредита? 2) Список документов, которые необходимо предоставить банку для одобрения банком квартиры? 3) Есть ли риски для продавца, при которых банк может не одобрить квартиру продавца? 4) стоит ли продавать квартиру ипотечному покупателю, есть ли гарантии, что сделка пройдет или лучше ждать покупателя с живыми деньгами?

    А теперь ответы.

    1) Сколько времени занимает продажа квартиры по ипотеке? Когда риэлтор продающий квартиру принимает аванс от покупателя, берущего ипотечный кредит в банке, он понимает, что выйти на сделку за одну неделю в такой ситуации не возможно. При наличии всего пакета документов, самый быстрый выход на сделку, будет, скорее всего, не раньше чем через две недели. Если документы к сделке не готовы, то выход на сделку будет, где то в течение месяца, со дня принятия аванса. Дата выхода на сделку напрямую зависит от быстроты одобрения банком продаваемого объекта недвижимости. Срок одобрения объекта недвижимости может колебаться от 3-4 дней до 2 недель, в зависимости от банка и вашего конкретного объекта недвижимости.

    2) Вот список документов по квартире или жилому дому:

    А) Свидетельство о государственной регистрации права (или предоставляется нотариально заверенная копия, действительна 1 месяц). Б) Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение: договор купли-продажи, договор передачи, договор мены, договор дарения и т.д.

    (оригинал предъявляется) В) Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав об ограничениях (обременениях) прав собственника на жилое помещение (ипотека, арест, аренда и пр.) из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал передается в банк, действителен 1 месяц.

    Г) Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план (оригинал предъявляется) – срок выдачи документов не должен превышать 1 год ( по согласованию с банком, иногда принимают кадастровый паспорт до 5 лет) Д) Копии паспортов всех участников сделки со стороны продавца.

    нотариально удостоверенное согласие супруги(а) Заемщика (в случае, если супруг(а) не будет собственником) на покупку, передачу в залог и на его возможное последующее отчуждение и/или нотариальное заявление покупателя о наличии или отсутствии зарегистрированного брака на момент совершения сделки).

    Е) Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома и участка (оригинал предъявляется) Ж) Оценка объекта недвижимости. Только в рублях!

    З) Если заемщик (покупатель) в браке не состоит – предъявляется нотариальное заявление от нотариуса.

    Список документов по участку: А) свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости (предъявляется нотариально заверенное); Б) документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации) – предъявляется при наличии В) кадастровый паспорт Г) ксерокопия паспорта или иной документ, удостоверяющий личность Продавца (предъявляются) Д) справка об ограничениях (обременениях) прав собственника на квартиру, комнату (ипотека, аренда, арест и пр.) из учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП) Е) нотариально удостоверенное согласие супруги(а) Заемщика (в случае, если супруг(а) не будет собственником) на покупку, передачу участка в залог и на его возможное последующее отчуждение и/или нотариальное заявление покупателя о наличии или отсутствии зарегистрированного брака на момент совершения сделки).

    Перечень документов для юридического лица.

    А) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. Б) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица в налоговом органе по месту нахождения. В) Устав, учредительный договор. Г) Решение (протокол собрания) о назначении генерального директора. Д) Приказ о назначении генерального директора. Е) Карточка с образцами подписей и оттиска печати (заверенная банком).

    Ж) Выписка из ЕГРЮЛ (действ. 30 дней)*.

    *Все документы предоставляются в оригиналах, вместе с их копиями.

    Юридический отдел банков может запросить дополнительные документы по конкретному объекту недвижимости, в зависимости от вида и содержания правоустанавливающих и других документов. Иногда это происходит в последний момент, буквально перед сделкой.

    Возможно предоставление в банк справок из психоневрологического и наркологического диспансеров.

    3) Теперь по поводу рисков продавца квартиры.

    А) Если покупаемая квартира находится в собственности менее 3 лет, а продавец, который её продает, не хочет платить налог на доходы от продажи, т.е.

    собирается занизить сумму в договоре купли-продажи, то список банков, которые готовы рассмотреть такую квартиру не очень большой. Это в основном Сбербанк, ВТБ, Дельта кредит.

    Поэтому необходимо узнать готов ли банк на занижение стоимости в договоре купли-продажи.

    Б) Если объект недвижимости, покупаемый по ипотеке, продается с альтернативной покупкой другой квартиры, то желательно выяснить, сколько квартир в цепочке рассматривает банк и сколько ячеек под сделку он дает. Бывают достаточно клинические случаи с цепочками из квартир.

    И если Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит, Газпром, в общем и целом уже научились с этим справляться, то некоторые банки очень смутно представляют схемы таких сделок и возможны всякие проблемы, связанные с этим нюансом. Недавно у коллеги была сделка с банком Юникредит, ей не удалось объяснить некоторые тонкости сделки ни менеджеру, ни руководству, вплоть до самой сделки.

    Из-за нехватки взаимопонимания образовалось много сложностей на самой сделке. Сделка прошла, но осадок от неё остался.

    В) У Банка могут возникнуть вопросы по правоустанавливающим документам на квартиру, он может затребовать дополнительные документы (это может быть наследство, приватизация, решение суда) и т.д. Банк может попросить предоставить нотариальное заявление пользователей о снятии с регистрационного учета и т.д.

    Г) если ваш объект подвергался перепланировке, обратите особое внимание на соответствие поэтажного плана, реальной планировке квартиры. Здесь вас тоже могут ожидать сюрпризы, а которых я писала ранее. http://ikitaeva.

    ru/ipotechnye-nyuansy-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu-pereplanirovka-kak-ona-vliyaet-na-reshenie-banka/
    Некоторые банки идут на рассмотрение квартир с не узаконенной перепланировкой. Покупатель в этом случае пишет заявление-обязательство произвести оформление перепланировки за свой счет.

    Этот пункт очень важен и требует детального обсуждения непосредственно с банком.

    Банк никогда не напишет о причине отказа в кредитовании объекта недвижимости.

    Вот почему, решение банка о кредитовании объекта очень важно, при альтернативных сделках с недвижимостью, когда продавец квартиры, покупаемой по ипотеке, приобретает взамен своей квартиры, другую квартиру и должен передать за неё аванс. Возможны и другие нюансы, связанные с отказом банка, но они более редкие и подлежат отдельному рассмотрению.

    4) И наконец, стоит ли продавать объект по ипотеке. Скажу, что в большинстве случаев, стоит. Если ваша квартира очень ликвидна на рынке недвижимости, то вы без труда найдете не ипотечного покупателя. В этом случае торопиться брать аванс от ипотечного покупателя не стоит.

    Но в большинстве случаев, стоит задуматься. Покупателей на рынке не так уж много, а продать надо. Если выход на сделку через месяц вас не пугает, то вы вполне можете взять аванс от ипотечного покупателя, тем более, что получение денег за проданную квартиру гарантировано.

    Если эта статья помогла вам преодолеть свои страхи, связанные с ипотечной сделкой, а так же получить общую информацию о сделках такого рода, я буду очень рада. Мне кажется, что тот, кто предупрежден, тот вооружен… Желаю вам удачи.

    Источник: http://ikitaeva.ru/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-osnovnye-voprosy-kotorye-voznikayut-u-prodavcov/

    Ссылка на основную публикацию